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La teoria delle opzioni

Parole chiave Teoria delle opzioni reali ROTrischio-incertezza, analisi degli investimenti immobiliari, valutazione economica dei pro- getti. La prima risposta alle critiche più precoci era stata infatti la messa a punto di nuove tecniche, co- me la simulazione e gli alberi delle decisioni ADadatte a te- nere in maggior conto i risultati operativi in funzione del muta- mento di mercato Magee, ; Hertz, In realtà, le origini quantitative di un tale approccio risalgono ai lavori seminali di Fisher Black e My- ron Scholes e di Robert Merton nel campo della teoria finanziaria.

Il metodo del Van esteso o Vanes, consiste nel valutare un progetto, confrontando, analogamente alla ACB tradizionale, due situazioni "senza il progetto" e "con il progetto", ma tenendo conto, in tutte e due le situazioni, non solo dei cash flow relativi, ma anche delle opzioni caratteristiche di ciascuna condizione.

Ma il VO ha rappresentato anche un impor- tante avanzamento nel campo della valutazione delle risorse ex- tra-mercato e, in generale, della teoria del valore Krutilla,che non verranno specificatamente trattati in questa sede. Per questi motivi è stato introdotto il fondamentale con- cetto di flessibilità manageriale, o di management attivo del progetto.

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Le opzioni reali che sono state analizzate più di frequente in letteratura sono: differire, abbandonare, alterare la scala del pro- getto espanderlo o contrarlomodificare il progetto come in- serire nuovi input o assumere un maggior rischio. La situazione illustrata è esemplificata nella figura che segue fig. In ogni caso il VA statico è incapace di esprimere il valore delle opzioni implicite nel progetto poiché esse dipendono da un futuro incerto.

Opzioni e titoli azionari. I sottostanti di maggior importanza sul mercato delle o. La teoria delle o. Per il valore di una put, le relazioni sono inverse per tutte le variabili, tranne che per vita residua e volatilità. Relazioni quantitative.

Ovviamente, il promotore opterà comunque per non movimentare il proprio capitale. Ad esempio, nel settore immobiliare, la deci- sione potrebbe riguardare le quantità edificate in relazione agli indici fondiari e alla scelta delle tipologie edilizie più o meno intensive.

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Domandiamoci per prima cosa: cosa succederà ai costi della produzione edilizia? Questa appare come una delle basi della teoria delle opzioni più interessanti nel nostro specifico settore; è infatti risaputo che il valore di tra- sformazione rappresenta uno dei postulati economici aspetti del valore fondamentali nel campo della valutazione dei beni im- mobiliari. A questo proposito, è bene ricordare che, nella ROT, tale possibilità è stata esplorata, con esiti interessanti, da S.

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Naturalmente, tale variante deve risultare fattibile dal punto di vista normativo. Questi non sono che alcuni esempi introduttivi per consen- tire di chiarire in modo semplice un approccio che, dalla disami- na della letteratura, appare abbastanza variegato e complesso.

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Secondo il modello di Cox, Ross e Rubinstein CRRi prezzi seguono un andamento nel tempo che simula un processo moltiplicativo binomiale del tipo in figura 2. Figura 2.

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La combi- nazione della teoria delle opzioni reali con le tecniche di simula- zione TS offre, come si accennava, ulteriori possibilità nume- riche Cortazar, Il VO viene, in questo caso, calcolato, al tasso di sconto privo di rischio, in corrispondenza di ciascuna simulazione e in seguito viene fatta la media. Questi fattori possono essere utilizzati per introdurre flessibilità nelle capacità di riuso della struttura o per accelerare, al contrario, la fine del ciclo utile e recuperare il lotto libero.

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Il rischio finanziario rappresenta la potenzialità che le variazioni nelle variabili monetarie e finanziarie comportino variazioni nei valori immobiliari. In particolare, sono state mes- se a confronto propensione agli investimenti e incertezza, irre- versibilità contro flessibilità.

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In basi della teoria delle opzioni, occorre massimo grado di flessibilità per compensare un elevato grado di incertezza.

Press Baldwin C.

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Schwartz and L. Trigeorgis, Real Options and Investment under Uncertainty.

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Trigeorgis, Real Options and Invest- ment under Uncertainty. Le opzioni reali e il mercato finanziario, in a cura di G.

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